供應(yīng)商	北京中合益德資產(chǎn)評估事務(wù)所（普通合伙）店鋪
認(rèn)證
報價	面議
關(guān)鍵詞	北京拆遷評估公司,對房屋拆遷評估有異議,拆遷房屋評估單,公司拆遷評估公司
所在地	北京市朝陽區(qū)阜通東大街6號院5號樓24層2816

產(chǎn)品詳細(xì)介紹

　　房屋、建筑物拆遷補(bǔ)償以登記建筑面積為計算標(biāo)準(zhǔn);因歷史原因無登記或土地證明的，按實際丈量面積確定。其價值由拆遷人、被拆遷人共同委托評估公司，依據(jù)評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)確定實際價值;低于低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按低標(biāo)準(zhǔn)計算補(bǔ)償費(fèi)用。

　　搬遷安裝費(fèi)計算：

　　設(shè)備搬遷安裝費(fèi)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定的貨運(yùn)、安裝價格計算。設(shè)備分可搬遷與不可搬遷兩類：可搬遷設(shè)備損失包括實物損失(拆卸、運(yùn)輸、安裝、調(diào)試費(fèi))和功能損失(精度下降、不合格品增多);不可搬遷設(shè)備按重置價結(jié)合成新補(bǔ)償，無法恢復(fù)使用的設(shè)備同理。

　　拆遷費(fèi)補(bǔ)償：

　　(1)停產(chǎn)停業(yè)損失：由評估機(jī)構(gòu)根據(jù)企業(yè)經(jīng)營性質(zhì)、業(yè)務(wù)、狀況、盈利情況個案評估，或由拆遷當(dāng)事人協(xié)商確定;

　　(2)可搬遷設(shè)備繼續(xù)利用，搬遷安裝費(fèi)由拆遷人補(bǔ)償;

　　(3)解聘員工安置補(bǔ)償費(fèi)用無政策性文件詳細(xì)規(guī)定，需結(jié)合勞動法與員工勞動合同協(xié)商確定。

　　拆遷獎勵費(fèi)用：

　　拆遷人可設(shè)速遷獎勵鼓勵盡早簽約搬遷，獎勵金額由拆遷人確定或與被拆遷人、承租人協(xié)商。

　　廠房拆遷評估需全面考量各類損失及影響因素，具體范圍根據(jù)廠房實際情況調(diào)整，根據(jù)我們多年的拆遷評估經(jīng)驗，把拆遷評估總結(jié)如下：

　　一、廠房拆遷直接損失評估

　　1、　建筑主體價值

　　2、結(jié)構(gòu)損失：廠房主體結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施的市場價值

　　3、裝修損失：內(nèi)外裝修及裝飾費(fèi)用

　　機(jī)器設(shè)備

　　1、搬遷費(fèi)用：設(shè)備拆解、運(yùn)輸、重裝及調(diào)試成本

　　2、損毀價值：因不可抗力導(dǎo)致設(shè)備損壞或報廢的殘值

　　存貨損失

　　1、原材料：因拆遷無法繼續(xù)使用的未加工材料價值

　　2、半成品/成品：未完成生產(chǎn)或待銷售產(chǎn)品的市場價值

　　二、廠房拆遷間接損失評估

　　停產(chǎn)停業(yè)損失

　　1、收入損失：生產(chǎn)停滯期間的預(yù)期收益減少

　　2、業(yè)務(wù)中斷：供應(yīng)鏈中斷、訂單違約等衍生損失

　　搬遷相關(guān)費(fèi)用

　　1、搬遷補(bǔ)償：員工安置、租賃場地搬遷等補(bǔ)貼

　　2、臨時安置：搬遷過渡期場地或設(shè)備租賃費(fèi)用

　　三、廠房拆遷其他費(fèi)用評估

　　1、環(huán)境整治成本

　　2、污染處理：拆遷引發(fā)的環(huán)境修復(fù)費(fèi)用

　　3、場地恢復(fù)：拆遷后場地平整及治理支出

　　法律及評估費(fèi)用

　　1、律師費(fèi)：訴訟、咨詢等法律服務(wù)成本

　　2、評估費(fèi)：拆遷損失鑒定及法律咨詢支出

　　四、廠房拆遷評估方法

　　1、市場比較法：參考同類廠房及設(shè)備市場價格評估損失

　　2、成本法：基于建筑造價、設(shè)備購置成本等核算價值

　　3、收益法：通過拆遷前后預(yù)期收益變化測算停產(chǎn)損失

　　企業(yè)拆遷關(guān)乎企業(yè)主切身利益，補(bǔ)償是否合理直接影響后續(xù)事業(yè)發(fā)展。由于被征收方在征收過程中常處于弱勢地位，可通過評估報告作為關(guān)鍵證據(jù)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　養(yǎng)殖場拆遷涉及的受損資產(chǎn)主要包括房屋建筑物、養(yǎng)殖設(shè)施、生產(chǎn)設(shè)備等實物資產(chǎn)，以及因搬遷產(chǎn)生的重建費(fèi)用和經(jīng)營損失。具體來看：

　　一、養(yǎng)殖場受損資產(chǎn)范圍

　　養(yǎng)殖業(yè)搬遷涉及人員、財務(wù)、物資及產(chǎn)銷鏈條等多維度影響，損失評估復(fù)雜。核心包括：

　　實物資產(chǎn)損失：如禽畜圈舍、辦公用房、化糞池、水井等基礎(chǔ)設(shè)施;

　　搬遷與重建費(fèi)用：設(shè)備搬遷損耗、異地重建成本;

　　經(jīng)營損失：停產(chǎn)停業(yè)期間收入中斷、持續(xù)支出(如人員薪酬、合同違約金、貸款利息等)。

　　二、停工損失的評估要點(diǎn)

　　停工損失是養(yǎng)殖場拆遷補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵部分，需評估支撐。其構(gòu)成與認(rèn)定如下：

　　概念界定：因公共利益項目拆遷導(dǎo)致養(yǎng)殖場停產(chǎn)，需支付的費(fèi)用及應(yīng)獲取的正常收益;

　　構(gòu)成要素：

　　人員薪酬：解除勞動合同的按勞動法規(guī)補(bǔ)償，未解除的按停工期間基本工資及社保費(fèi)用計算;

　　合同違約金：銷售或采購合同因拆遷違約的損失，需結(jié)合合同條款協(xié)商確定;

　　其他支出：如貸款利息等據(jù)實核算;

　　正常收益：按同行業(yè)平均收益或拆遷前3年稅后凈收益的較低值確定。

　　停工期間：自接到拆遷通知停產(chǎn)至重建恢復(fù)經(jīng)營之日止，依企業(yè)規(guī)模及行業(yè)合理建設(shè)期核定。

　　三、評估的核心原則與方法

　　停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償在企業(yè)拆遷中占比重大，通常依據(jù)經(jīng)營效益、營業(yè)額、利潤等指標(biāo)確定。評估需遵循預(yù)期收益原則——資產(chǎn)價值基于未來經(jīng)濟(jì)利益的預(yù)期，而非歷史成本或售價。

　　第三方評估機(jī)構(gòu)的作用在于以市場規(guī)律定價，避免拆遷方單方定價或被征收方盲目要價，確保補(bǔ)償依據(jù)客觀、透明，維護(hù)雙方合理權(quán)益。

　　拆遷證據(jù)收集與評估時機(jī)

　　拆遷補(bǔ)償需以充分證據(jù)為支撐，證據(jù)類型包括資產(chǎn)清單、合同文件、經(jīng)營數(shù)據(jù)等，這些是法庭認(rèn)定損失的重要依據(jù)。即使賠償方未提供材料，被拆遷方仍可通過評估獲取關(guān)鍵證據(jù)，爭取合理補(bǔ)償。

　　養(yǎng)殖場拆遷對生產(chǎn)經(jīng)營的影響可分為三個階段：

　　準(zhǔn)備階段：損失從零開始逐步上升;

　　拆遷階段：損失達(dá)峰值;

　　恢復(fù)階段：損失從峰值逐步下降至零。

　　評估思路為：假定未發(fā)生拆遷時養(yǎng)殖場的正常經(jīng)營收益，減去拆遷期間實際收益，即可估算經(jīng)營損失。

　　拆遷補(bǔ)償主要由三部分組成：

　　不動產(chǎn)損失評估(不能隨遷財產(chǎn)的補(bǔ)償價值);

　　停產(chǎn)損失評估(搬遷導(dǎo)致的收益損失);

　　搬遷費(fèi)評估(隨遷財產(chǎn)的合理搬遷費(fèi)用)。

　　需注意，資產(chǎn)評估越早開展越好，避免實物資產(chǎn)損毀后增加評估難度。評估機(jī)構(gòu)可提供客觀、公正的服務(wù)，助力被拆遷方科學(xué)計量損失，為補(bǔ)償協(xié)商或法律維權(quán)提供堅實依據(jù)。

　　近年來因環(huán)保要求提升，多地對魚塘、養(yǎng)豬場等開展拆遷。許多業(yè)主因不了解流程而在拆遷中處于被動，現(xiàn)將養(yǎng)殖場拆遷評估一般流程整理如下：

　　接受委托：具備資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)接收上級主管部門或委托單位的評估任務(wù)后，啟動具體工作。

　　前期準(zhǔn)備：收集產(chǎn)權(quán)登記、房屋建筑、土地等相關(guān)資料，為評估提供基礎(chǔ)依據(jù)。

　　現(xiàn)場勘查：評估人員對被拆遷房屋的技術(shù)參數(shù)進(jìn)行實地測定，記錄關(guān)鍵數(shù)據(jù)。

　　綜合分析：整合現(xiàn)場勘查及資料數(shù)據(jù)，合理確定房屋作價補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)數(shù)值，為補(bǔ)償提供可靠參考。

　　編寫報告：評估人員綜合房屋資料，提出作價評估意見并明確拆遷房屋價格。

　　復(fù)核審批：完成評估后，由復(fù)核員對報告進(jìn)行核查，通過后報審批人員終確認(rèn)。

　　中合益德資產(chǎn)評估公司可提供拆遷相關(guān)的實物資產(chǎn)評估、經(jīng)營損失評估及人員誤工損失評估等服務(wù)，助力被拆遷方科學(xué)計量損失，維護(hù)合法權(quán)益。

所屬分類：資產(chǎn)評估/房地產(chǎn)資產(chǎn)評估

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