土地租金上漲會增加種植成本,從而影響果樹價格?;?、農(nóng)藥等農(nóng)資價格上漲,以及人工采摘、分揀、打包等費用增加,都會使種植戶為而提高果樹或果實售價。如近三年化肥價格漲幅超 20%,農(nóng)藥成本也節(jié)節(jié)上揚,人工日薪從十年前的 80-100 元漲到如今 150-200 元左右,導(dǎo)致砂糖橘價格拔高,其果樹價格也會相應(yīng)受到影響。
隨著人們生活水平提高,對水果需求量增大,若市場上對某類果樹果實需求旺盛,而供應(yīng)有限,果樹價格可能上漲。供應(yīng)方面,受種植面積影響,若果農(nóng)因某水果價格高而紛紛擴大種植面積,果實上市時可能供過于求,導(dǎo)致果樹價格下跌;反之,種植面積減少,供應(yīng)不足,果樹價格則可能上升。此外,自然災(zāi)害如暴雨、干旱、臺風(fēng)等會導(dǎo)致果樹減產(chǎn)甚至絕收,也會造成市場供應(yīng)減少,推動果樹價格上漲。
同樹齡、同品種的果樹,生長狀況直接影響價值,需評估以下指標(biāo): 樹形與健康度: 樹干是否通直、分枝均勻(利于采光和結(jié)果),若樹形歪斜或分枝雜亂,價值降低 20%-30%; 是否有病蟲害(如腐爛病、根瘤病)、機械損傷(如樹干斷裂),嚴(yán)重病害樹可能貶值 50% 以上,甚至無經(jīng)濟價值。 結(jié)果能力: 近 3 年的實際產(chǎn)量(而非理論產(chǎn)量),若產(chǎn)量逐年下降(如每年降 10% 以上),說明樹勢衰退,價值需下調(diào); 果實品質(zhì)(如甜度、果形、著色度),果率高的樹(如 80% 以上果實達標(biāo))價值更高。 土壤與立地條件: 生長在肥沃、排水良好的地塊(如沙壤土)的果樹,比鹽堿地、積水地的果樹價值高 10%-20%(因管理成本低、壽命長)。
果樹價值評估需 “因樹制宜”:盛產(chǎn)期果樹以收益法為主,幼樹期以成本法為主,交易活躍地區(qū)輔以市場法,特殊情況結(jié)合評估。實際操作中,常交叉驗證(如用成本法核對收益法的合理性),確保結(jié)果既反映果樹的 “當(dāng)前狀態(tài)”,也體現(xiàn)其 “未來產(chǎn)果潛力”。
外部環(huán)境通過影響 “收益實現(xiàn)” 間接影響果樹價值: 市場供需:果實的市場價格波動(如某年柑橘豐收導(dǎo)致價格暴跌)、消費趨勢(如近年 “陽光玫瑰” 葡萄因過度擴種價格下滑,其樹種價值也隨之下調(diào))。 政策限制:如果樹是否位于生態(tài)保護區(qū)、耕地紅線內(nèi)(若面臨砍伐風(fēng)險,價值會大幅降低);是否享受農(nóng)業(yè)補貼(如特色果樹種植補貼,可提升凈收益)。
環(huán)境直接影響果樹的生長狀態(tài)、產(chǎn)量穩(wěn)定性和壽命,是 “隱性價值” 的關(guān)鍵: 自然條件:土壤(肥沃度、pH 值,如柑橘喜微酸性土壤,葡萄忌黏土)、氣候(積溫、降水、光照,如熱帶果樹在溫帶地區(qū)需設(shè)施保護,會增加成本)、水源(是否便捷灌溉,干旱地區(qū)無灌溉條件的果樹價值顯著降低)。 災(zāi)害風(fēng)險:是否位于病蟲害高發(fā)區(qū)(如黃龍病對柑橘的毀滅性影響)、自然災(zāi)害頻發(fā)區(qū)(如臺風(fēng)區(qū)的香蕉樹、凍害區(qū)的桃樹),需扣減 “風(fēng)險溢價”(如每年因災(zāi)害導(dǎo)致的減產(chǎn)概率 × 損失金額)。
所屬分類:資產(chǎn)評估/資源資產(chǎn)評估
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