在房屋拆遷過(guò)程中，為確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，需對(duì)被拆遷房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。關(guān)于評(píng)估的方法、標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

　　1、評(píng)估的時(shí)點(diǎn)

　　被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)確定為房屋拆遷公告發(fā)布之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)與被拆遷房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)保持一致。

　　2、被拆遷房屋的價(jià)值

　　被拆遷房屋價(jià)值是指在正常交易條件下，被拆遷房屋及其所占土地使用權(quán)由熟悉情況的交易雙方在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿交易的金額，且不考慮租賃、抵押、查封等外部因素的影響。

　　3、評(píng)估的方法

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師需根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選擇一種或多種方法對(duì)被拆遷房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　若被拆遷房屋或其類(lèi)似房地產(chǎn)有交易實(shí)例，應(yīng)采用市場(chǎng)法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋或其類(lèi)似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)采用收益法評(píng)估;

　　若被拆遷房屋是在建工程，應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

　　房地產(chǎn)管理部門(mén)建議，拆遷雙方應(yīng)協(xié)商選擇能體現(xiàn)房屋價(jià)值的評(píng)估方式。在不適用市場(chǎng)比較法的情況下，好采用兩種以上評(píng)估方法，并用加權(quán)平均的方式確定評(píng)估結(jié)果。不正確的評(píng)估方法使用會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果失真，無(wú)法真實(shí)反映房屋市場(chǎng)價(jià)格，從而引發(fā)拆遷糾紛。

　　國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作，需采集房屋信息，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，劃分拆遷范圍，制定補(bǔ)償方案，并公示接受公眾監(jiān)督。拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估的重要性在于保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益，確保補(bǔ)償金額的真實(shí)合法，同時(shí)增強(qiáng)拆遷工作的透明度。

　　然而，拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估現(xiàn)狀卻不盡如人意。一方面，拆遷補(bǔ)償范圍存在漏洞，未能充分考慮居民因拆遷產(chǎn)生的額外費(fèi)用;另一方面，評(píng)估價(jià)值偏低，易受征收人干擾，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人與評(píng)估單位矛盾加劇。此外，評(píng)估單位選擇過(guò)程中的異議和評(píng)估人員知識(shí)缺失也是亟待解決的問(wèn)題。

　　為提升拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估能力，可采取以下策略：

　　1、嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)，確保拆遷工作公平公正公開(kāi)，約束工作人員行為，維護(hù)市場(chǎng)秩序。

　　2、明確劃分拆遷補(bǔ)償范圍，堅(jiān)持完整性、真實(shí)性和準(zhǔn)確性的測(cè)量原則，保護(hù)產(chǎn)權(quán)人利益，促進(jìn)拆遷工作順利開(kāi)展。

　　3、分清房屋內(nèi)部產(chǎn)權(quán)關(guān)系，利用數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)避免產(chǎn)權(quán)模糊，降低拆遷難度，加快拆遷進(jìn)度。

　　4、加強(qiáng)拆遷宣傳力度，提升公眾對(duì)拆遷工作的認(rèn)知度，避免矛盾沖突，確保拆遷工作快速穩(wěn)定進(jìn)行。

　　5、提高拆遷補(bǔ)償監(jiān)管能力，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估單位的管理，提升評(píng)估人員水平，規(guī)范拆遷補(bǔ)償工作流程，杜絕貪污腐敗和暗箱操作。

　　綜上所述，國(guó)有土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估工作需綜合考慮房屋信息、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、補(bǔ)償范圍等多方面因素。通過(guò)嚴(yán)格遵守法律法規(guī)、明確劃分補(bǔ)償范圍、分清產(chǎn)權(quán)關(guān)系、加強(qiáng)宣傳力度和提高監(jiān)管能力等措施，可提升拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估能力，促進(jìn)拆遷工作的順利開(kāi)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

企業(yè)拆遷評(píng)估價(jià)格如何確定

新規(guī)定明確，被拆遷房屋相似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，指評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易水平，需綜合考慮區(qū)位、用途及建筑結(jié)構(gòu)等價(jià)值影響因素。引入第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，旨在以市場(chǎng)為導(dǎo)向定價(jià)，而非依賴權(quán)力或民眾主觀要價(jià)，確保定價(jià)遵循市場(chǎng)規(guī)律。

過(guò)往拆遷補(bǔ)償中，既存在補(bǔ)償不足，也有被拆遷方過(guò)度索價(jià)的情況。核心問(wèn)題在于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理確定。為防單方面定價(jià)或被拆遷方無(wú)理，關(guān)鍵在于回歸市場(chǎng)機(jī)制。公開(kāi)透明的市場(chǎng)價(jià)格能讓雙方形成合理預(yù)期。

企業(yè)拆遷時(shí)，評(píng)估公司的選擇權(quán)歸屬何方？若企業(yè)對(duì)評(píng)估結(jié)果不滿，欲依法爭(zhēng)取更多賠償，可尋求資產(chǎn)評(píng)估公司的協(xié)助。企業(yè)拆遷評(píng)估面臨難題時(shí)，歡迎咨詢我們獲取建議。

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