(南京)《土地開發(fā)與一、二級開發(fā)聯(lián)動：操作模式、土地控制、成本風險、政企合作、資金運作與案例研究》2020年8月29-30日
　【課程背景】

　　城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興，以及防范金融風險對融資平臺的融資限制，大規(guī)模實施舊城改造和城市更新，使得企業(yè)參與開發(fā)可能性越來越大。

　　土地開發(fā)由于政策、法律等限制，與二級開發(fā)在開發(fā)思維、方法、模式等方面有著本質(zhì)的差異。

　　城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)、三四線城市在基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口集聚等方面基礎(chǔ)薄弱，土地成片開發(fā)前期的土地開發(fā)將面臨不少難題，為企業(yè)開發(fā)帶來不少難題。

　　一方面，企業(yè)參與開發(fā)能有利于實現(xiàn)一、二級開發(fā)聯(lián)動，能更好地分享城鎮(zhèn)化與鄉(xiāng)村振興的發(fā)展成果；另一方面，開發(fā)過程中一旦開發(fā)問題沒有處理好，就將為企業(yè)帶來資金回收困難、土地無法獲取、開發(fā)滯后等一連串難題。

　　所以：企業(yè)在參與鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化過程中，如何有效處理開發(fā)的問題是企業(yè)面臨的選擇。核心提示：隨著鄉(xiāng)村振興、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實現(xiàn)，土地開發(fā)重心：

　　1、從城市中心向城市郊區(qū)轉(zhuǎn)移；成片大規(guī)模復合開發(fā)、區(qū)域開發(fā)

　　2、從一線、省會城市向三四線城市、區(qū)域中心等城鎮(zhèn)化城市轉(zhuǎn)移

　　3、從純土地獲取向附帶拆遷、功能置換、基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施建設(shè)等方式轉(zhuǎn)變

　　4、從純房地產(chǎn)開發(fā)向附帶產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、旅游等綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變

　　【課程收益】

　　1、開發(fā)的機遇：城市更新、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)發(fā)展與政策

　　2、土地開發(fā)與二級開發(fā)：思維、模式與關(guān)系

　　3、開發(fā)基礎(chǔ)、一二級開發(fā)聯(lián)動以及相關(guān)法律要求

　　4、土地開發(fā)操作中的核心問題分析及解決途徑

　　5、政企合作模式、資金流轉(zhuǎn)與土地流轉(zhuǎn)

　　6、如何實現(xiàn)土地有效獲取和資金的有效流轉(zhuǎn)

　　7、國內(nèi)案例分享以及關(guān)鍵問題處理機制

　　8、大規(guī)模土地開發(fā)中拆遷、功能置換、土地指標等關(guān)鍵問題處理分析

　　9、土地開發(fā)中土地價值、增值方式與功能設(shè)立

　　10、開發(fā)退出、風險與風險控制模式設(shè)計

　　【課程對象】

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長、總經(jīng)理、前期/拓展副總、投資副總、策劃副總、設(shè)計副總、營銷副總

　　2、前期/拓展部門負責人、投資部門負責人、策劃部門負責人、設(shè)計部門負責人、營銷部門負責人以及前期、拓展、投資、策劃、設(shè)計、營銷等部門從業(yè)者

　　【講師介紹】

　　楊老師：

　　清華大學、北京大學等客座教授，清華大學、北京大學等高校房地產(chǎn)總裁班主講教授

　　區(qū)域開發(fā)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與旅游地產(chǎn)領(lǐng)域

　　原世聯(lián)行合伙人、集團戰(zhàn)略顧問總經(jīng)理

　　二十年房地產(chǎn)、城市戰(zhàn)略咨詢經(jīng)驗；先后為中建、中鐵、中鐵建、中航、中糧、中交、萬科、華夏幸福、魯能、金地、華僑城、金融街、北辰集團、融信、金茂、碧桂園等企業(yè)內(nèi)訓；并先后為上海自貿(mào)區(qū)、華夏固安工業(yè)園、天津濱海新區(qū)、重慶兩江新區(qū)、華僑城、上海迪斯尼、麗江古鎮(zhèn)、峨眉山國際旅游度假區(qū)等國內(nèi)項目提供服務。

　　【課程大綱】

　　部分：開發(fā)機遇

　　Part 01：鄉(xiāng)村振興、城市化、城鎮(zhèn)化與區(qū)域開發(fā)

　　1、城鎮(zhèn)化、城市化與鄉(xiāng)村振興

　　2、鄉(xiāng)村振興發(fā)展之路

　　●為什么是鄉(xiāng)村振興

　　●鄉(xiāng)村振興與土地以及開發(fā)…

　　Part 02：鄉(xiāng)村振興與城鎮(zhèn)化政策支持

　　1、鄉(xiāng)村振興、城鎮(zhèn)化政策解析

　　2、國際國家的政策解析

　　●日本、美國、歐洲的經(jīng)驗

　　●德國、英國的經(jīng)驗…

　　Part 03：開發(fā)的規(guī)范與要求

　　1、我國現(xiàn)行法律體系對土地管理的要求

　　2、土地出讓金管理和土地儲備金管理有關(guān)規(guī)定

　　●國家對土地開發(fā)的法律規(guī)定；

　　●土地出讓金的收支兩條線；

　　●土地儲備金管理

　　●相關(guān)規(guī)定帶來的操作問題…

　　3、土地開發(fā)操作主體的變遷

　　第二部分：開發(fā)的區(qū)域發(fā)展思維

　　Part 04：區(qū)域開發(fā)含義和現(xiàn)狀

　　1、區(qū)域開發(fā)概念、來由；我國區(qū)域開發(fā)現(xiàn)狀

　　2、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)

　　●功能內(nèi)部化

　　●價值外溢與增值性

　　●分區(qū)與分期…

　　3、區(qū)域開發(fā)的主要內(nèi)容

　　4、區(qū)域開發(fā)操作主體要求

　　5、區(qū)域開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的差別、關(guān)系

　　Part 05：區(qū)域開發(fā)定位與規(guī)劃

　　1、區(qū)域發(fā)展與定位

　　●定位的重要性

　　●區(qū)域定位與產(chǎn)業(yè)定位

　　●定位與區(qū)域營銷

　　●區(qū)域定位與區(qū)域規(guī)劃

　　●定位與財務測算

　　2、區(qū)域規(guī)劃基本原則

　　●土地價值屬性原則

　　●開發(fā)分期原則

　　●價值兼容原則

　　●價值增值原則…

　　3、區(qū)域規(guī)劃與開發(fā)策略實現(xiàn)

　　第三部分：土地開發(fā)基礎(chǔ)

　　Part 06：土地開發(fā)與流程

　　1、土地生命周期與開發(fā)概念

　　2、土地開發(fā)的幾個環(huán)節(jié)

　　●城市進入性；區(qū)域開發(fā)商業(yè)模式設(shè)計。定位與規(guī)劃；區(qū)域運作策略與土地營銷；區(qū)域增值…

　　3、土地開發(fā)的基本流程

　　4、傳統(tǒng)開發(fā)的模式

　　●北京模式、重慶模式、杭州模式…

　　Part 07：企業(yè)參與開發(fā)模式分析

　　1、全程運營模式

　　●模式解析；全程運營模式的要點

　　2、主導整合（資源整合）模式

　　●模式解析；操作要點與成功要素

　　3、主導（二級合作）開發(fā)模式

　　●模式解析；操作要點與成功要素

　　4、一二級聯(lián)動開發(fā)模式

　　●模式解析；操作要點與成功要素

　　5、PPP投資（公建代建開發(fā)）模式

　　●模式解析；操作要點與成功要素

　　Part 08：國內(nèi)一、二級土地聯(lián)動開發(fā)案例分析

　　1、案例選擇標準

　　2、案例分享（詳細講2-3個）

　　●民企參與土地開發(fā)案例：峨眉山項目、揚州廣陵開發(fā)、青島南山集團項目…

　　●國企參與開發(fā)案例：海南魯能開發(fā)、

　　?？陂_發(fā)、中交開發(fā)…

　　3、開發(fā)案例過程講解與土地控制手段

　　●發(fā)展歷程講解

　　●開發(fā)企業(yè)介入機會與土地獲取條件鎖定

　　●定位與規(guī)劃調(diào)整策略（及效果分析）

　　●公共設(shè)施（會展中心、五酒店等）開發(fā)與在開發(fā)中的作用

　　●二級市場價值定義土地價值的開發(fā)策略

　　●開發(fā)控制二級土地的措施

　　●二級開發(fā)與公共設(shè)施開發(fā)的互動性分析

　　●對開發(fā)的支持

　　第四部分：一二級聯(lián)動問題解析

　　Part 9：開發(fā)過程中的核心問題

　　1、土地流轉(zhuǎn)方式

　　●土地性質(zhì)、土地指標；土地流轉(zhuǎn)進程安排；土地流轉(zhuǎn)中的成本概算

　　2、資金流轉(zhuǎn)方式

　　●合作投資方式；投資概算；投資計劃（年度、季度）；投資與收益關(guān)系概算（年度、季度）

　　●資金監(jiān)控方式

　　●國內(nèi)開發(fā)典型的資金流轉(zhuǎn)模式講解

　　3、合作方式（合作協(xié)議中明確）

　　●合作方的權(quán)利；合作方的責任（各方干什么）；合作決策機制。土地增值收益分成方式與核算機制

　　Part 10：一、二級開發(fā)聯(lián)動開發(fā)實現(xiàn)方式（土地控制方式）

　　1、土地控制含義及控制方式

　　2、合作協(xié)議控制

　　3、規(guī)劃控制

　　●控制要點、城市案例啟示

　　4、關(guān)鍵設(shè)施控制

　　●控制要點、城市案例啟示

　　5、流程控制

　　●控制要點、城市案例啟示

　　6、其他控制方式

　　第五部分：開發(fā)中的成本與風險

　　Part 11：開發(fā)中的成本構(gòu)成

　　1、成本控制風險與關(guān)注因素

　　2、總的成本構(gòu)成

　　●各成本項的構(gòu)成與比例關(guān)系；各成本項的影響因素；各成本項對開發(fā)總成本的影響

　　Part 12：土地一及開發(fā)中風險與控制

　　1、開發(fā)收益來源及影響要素

　　●開發(fā)正常投資收益

　　●提前獲得和控制土地收益

　　●公共設(shè)施收益

　　●運營收益

　　2、影響開發(fā)收益因素

　　●高資金成本因素

　　●融資渠道因素

　　●誠信不可靠

　　●土地不可控因素…

　　3、開發(fā)中可能的主要風險

　　●投入成本風險與控制

　　●規(guī)劃實現(xiàn)的風險;

　　●市場不可實現(xiàn)

　　●土地開發(fā)中的拆遷問題

　　●增值收益分成實現(xiàn)風險…

　　4、規(guī)避開發(fā)收益風險探索

　　●開發(fā)流程控制

　　●成本歸屬劃定與約定

　　●投資規(guī)范問題

　　●合約規(guī)范與要求

　　第六部分：區(qū)域開發(fā)、開發(fā)區(qū)城市進入性問題

　　Part 13：開發(fā)與二級開發(fā)城市選擇

　　1、開發(fā)、二級開發(fā)關(guān)系

　　●二級開發(fā)城市選擇

　　●房地產(chǎn)市場城市分類

　　●不同房地產(chǎn)市場中開發(fā)的機會分析

　　2、開發(fā)城市選擇特征

　　●土地市場是房地產(chǎn)市場關(guān)系

　　●產(chǎn)業(yè)、人口對開發(fā)影響

　　●城市、城市群與開發(fā)

　　●開發(fā)城市選擇要求…

　　3、開發(fā)城市選擇中關(guān)注的問題

　　第七部分：開發(fā)與一、二級開發(fā)中的政企合作模式

　　Part 14：政企合作模式

　　1、政企合作投資模式

　　●股份構(gòu)成關(guān)系；出資方式與界定；企業(yè)墊資（代墊股本）返還方式與計息方式；股份與增值收益的關(guān)系…

　　2、合作的管控模式

　　●管理架構(gòu)設(shè)計；管理層人選界定；決策機制與流程；資金管理、投資決策機制與管理…

　　3、政企合作中權(quán)、責、利界定

　　●的權(quán)、責、利；投資企業(yè)的權(quán)、責、利；合作組織的權(quán)、責

　　Part 15：政企合作協(xié)議要點（結(jié)合案例）

　　1、開發(fā)協(xié)議的主要內(nèi)容與結(jié)構(gòu)

　　2、結(jié)合案例（成功合作協(xié)議）合作協(xié)議的關(guān)鍵點講解

　　●關(guān)于合資公司的約定

　　●關(guān)于項目定位與規(guī)劃的約定

　　●關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的約定

　　●關(guān)于土地出讓與土地指標的約定

　　●關(guān)于成本約定與資金流轉(zhuǎn)的約定…

　　Part 16：退出與退出機制

　　1、開發(fā)企業(yè)退出的含義

　　2、開發(fā)企業(yè)退出的幾種方式

　　3、開發(fā)企業(yè)退出開發(fā)可能面臨的問題

　　4、退出過程中核心問題的處理方案

　　5、方便退出的機制設(shè)立

　　第八部分：現(xiàn)場討論與課程小結(jié)

　　【課程說明】

　　【主辦機構(gòu)】啟航房培

　　【時間地點】2020年8月29-30日 南京（具體地點開班周統(tǒng)一發(fā)《報到通知》另行通知，詳情請咨詢會務組）

　　【培訓費用】4980元/人（含講師費、場地費、講義費、茶歇費等），會務組提供酒店代訂服務，如需住宿請在報名回執(zhí)單中說明，會務組統(tǒng)一安排，費用自理。

　　【報名咨詢】 真一

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