建筑物與在建項目的評估。企業(yè)所有的建筑物與在建項目的評估,一般采取重置價值法,即在正常情況下,按照評估基準日重新購置該建筑物或在建項目所需要的全部費用。全部費用包括直接費用、需計算的間接費用、其他費用、資金成本等。建設過程中必然發(fā)生的設備、物資、資金等消耗,納入評估范圍。這里詳細解釋一下在建工程的評估。在建工程主要是指固定資產(chǎn)建設改良工程,包括成套或單建設的生產(chǎn)性和非生產(chǎn)性的固定資產(chǎn)以及維修、安裝、改建、擴建和大修理工程。對于施工建設可能發(fā)揮其預定功效的建設中的固定資產(chǎn),一般應劃入在建工程評估范圍。如果企業(yè)沒有將該工程作為在建工程加以管理,則可以按照實際需要,依照在建工程的評估方法確定其價值,在匯入其它資產(chǎn)中,并在資產(chǎn)評估報告書中予以說明。已經(jīng)列入“在建工程”會計項目的資產(chǎn),經(jīng)審核無誤后區(qū)別情況列入在建工程評估范圍,或者匯入 固定資產(chǎn)或其他資產(chǎn)。已完工的在建工程一般應視其具體歸入建筑物、機器設備等資產(chǎn)中,并加以說明。在評估過程中,應當注意了解在建工程的具體內(nèi)容、開工日期、結(jié)算方式、實際完工程度和工程量以及實際支付款項,還應了解評估基準日后所發(fā)生的款項支付人等。確定評估基準日應當易于劃分完工程度、準確計算工程款項、盡量接近評估現(xiàn)場工作時間。對于明顯存在的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值以及經(jīng)濟性陳舊貶值,應在評估時予以扣除。在正常施工建設、正常支付工程款項,開工時間距離評估基準日不超過一年的情況下,可將實際支付工程款項中的不合理費用扣除,再按照各項費用的價值變動情況進行調(diào)整,得出評估價值。建成即可盈利的在建項目,可以采取收益價值法進行評估。即通過估計預期收益,并折算成現(xiàn)值,扣除還需追加的投資額及其資金成本,得出在建工程的評估值。
固定資產(chǎn)評估是指對規(guī)定資產(chǎn)的評估,是一項比較復雜的工作,具有項目差異大、影響因素多、工程技術(shù)性強等特點。企業(yè)的固定資產(chǎn)主要有機器設備、建筑物、在建工程和土地使用權(quán)等。
固定資產(chǎn)可以按其經(jīng)濟用途、使用情況、產(chǎn)權(quán)歸屬、實物形態(tài)和使用期限進行分類核算。
1.按經(jīng)濟用途分為生產(chǎn)經(jīng)營用和非生產(chǎn)經(jīng)營用兩類
生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)是指直接服務于生產(chǎn)經(jīng)營全過程的固定資產(chǎn),如廠房、機器設備、倉庫、銷售場所、運輸車輛等。非生產(chǎn)經(jīng)營用固定資產(chǎn)是指不直接服務于生產(chǎn)經(jīng)營,而是為了滿足職工物質(zhì)文化、生活福利需要的固定資產(chǎn),如職工宿舍、食堂、托兒所、幼兒園、浴室、醫(yī)務室、圖書館以及科研等其他方面使用的房屋、設備等固定資產(chǎn)?! ?
2.按使用情況分為使用中、未使用、不需用三類
使用中固定資產(chǎn)是指企業(yè)正在使用的各種固定資產(chǎn),包括由于季節(jié)性和大修理等原因暫時停用以及存放在使用部門以備替換使用的機器設備。未使用固定資產(chǎn)是指尚未投入使用的新增固定資產(chǎn)和經(jīng)批準停止使用的固定資產(chǎn)。不需用固定資產(chǎn)是指企業(yè)不需用、準備處理的固定資產(chǎn)。
按實物形態(tài)分為房屋及建筑物、機器設備、電子設備、運輸設備及其他設備五大類
按固定資產(chǎn)短使用期限分為5年、10年、20年 短使用期為5年的如電子設備和火車、輪船以外的運輸工具,以及與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的器具、工具、家具等固定資產(chǎn);短使用期限為10年的如火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設備;短使用期為20年的如房屋、建筑物等固定資產(chǎn)。企業(yè)在對固定資產(chǎn)短使用期限分類時,不能將不同使用年限的固定資產(chǎn)劃為一類,以免影響固定資產(chǎn)折舊計提的正確性。
評估方案設計是對評估項目的實施進行周密計劃,有序安排的過程,包括下列內(nèi)容:
1、托方提供的資產(chǎn)帳表清冊,確定被評估機器設備的類別。
2、定分組和進度。機器設備評估可以粗分為通用設備組和設備組,也可按動力、傳導、機械、儀器儀表、運輸?shù)葯C器類別細分,還可以按分廠、車間分組,同時要預計各項評估業(yè)務的工時,組織好平行作業(yè)、交叉作業(yè)、確定作業(yè)進度。
3、根據(jù)不同的評估特定目的,確定評估方法和計價標準。})設計印制好評估所需要的各類表格。
評估機構(gòu)對被評估單位申報的機器設備清單,應組織有關(guān)評估人員進行清查核實,是否帳實相符,有無遺漏或產(chǎn)權(quán)界限不明確的資產(chǎn)。清查的方法可根據(jù)被評估單位的管理狀況以及資產(chǎn)數(shù)量,采取全面清查、清查、抽樣檢查等不同方式。由工程技術(shù)人員對機器設備的技術(shù)性能、結(jié)構(gòu)狀況、運行維護、負荷狀況和完好程度進行鑒定,結(jié)合功能性損耗,經(jīng)濟性損耗等因素,據(jù)以作出技術(shù)鑒定。